מתכננים לבנות בניין דירות? בדקו על זכויות הבנייה שלכם

כמו במדינות רבות בעולם, גם במדינת ישראל ישנם מערכות, תקנות וחוקים שנועדו לתמוך, לייעל ולעודד את הסקטור העסקי, ובדגש על מגזר הנדל"ן. הדרישה לדירות בישראל עצומה, והאתגר של הקמת בתים, ובעיקר בנייני מגורים מרובי דירות, הוא לא דבר פשוט.

מעבר לאתגרים הלוגיסטיים והמורכבות הטכנית של הבניה עצמה, הרי שישנו עולם שלם של בירוקרטיה, ועדות, תקנים, גופים שונים ודרישות שונות, לצד העבודה עם סט מרשים של אנשי מקצוע. מהרעיון ועד להוצאתו לפועל יש לעבור שלבים רבים, או אם תרצו קומות רבות, כך שחשוב שתדעו מה הזכויות שלכם בדרך להגשמת החזון.

על זכויות בניה – מה זה בכלל, ואיך זה עובד?

בין אם אתם בעלים של קרקע ובין אם אתם יזמים בשותפות על קרקע של צד ג', הרי שהגישה לקרקע לא אומרת שתוכלו לבנות עליה כל מה שרק תרצו. זכויות הבניה על הקרקע הן נגזרת של כמה וכמה משתנים, כאשר העיקריים שבהם יהיו:

• גודל הקרקע מול אחוזי הבניה – זכויות הבניה באחוזים (המתורגמים בסופו של דבר למ"ר) נגזרות, בין היתר, מהיחס שבין גודל השטח לבין אחוזי הבניה. לא מדובר בחישוב של שטחה המלא של החלקה, אלא בשטח המותר לבניה אשר מוכפל באחוזי הבניה המותרים בה, והנה לכם כמה מ"ר תוכלו לבנות, בתיאוריה.
• ייעוד הקרקע – קרקעות שונות מוגדרות באופן שונה. חלקן מוגדרות כקרקע חקלאית, אחרות כשטח מרעה, אחרות כשטח לבניה, שטח לנדל"ן מסחרי, וכיו"ב. גם בתוך השטחים המוגדרים לבניה למגורים ישנן תתי-קטגוריות לסוגים שונים של מבנים, וברמת צפיפות משתנה, ואפילו הגדרות אלו יכולות לעבור שינויים עם השנים, ועם הצורך.

בסופו של דבר, שטח המבנה שלכם תלוי בתקנות שמגיעות מרשויות התכנון והבניה, את כל הזכויות הקיימות ברגע נתון ניתן לראות בתוכנית בניין העיר (תב"ע). כחלק מהבדיקות ההכרחיות לקראת פרויקט של בניית מבנה דירות, יש לבדוק את – 

• שטח המבנה המותר (בין אם תנצלו אותו בין אם לא)

• גובה המבנה המקסימלי (בין אם תנצלו אותו בין אם לא)

• מספר הקומות המותר לבניה

• מספר היחידות אותן ניתן לבנות

איך נדע את זכויות הבניה המדויקות לשטח?

הדרך הטובה, המהירה והאפקטיבית ביותר לקבל תמונה מדויקת של זכויות הבניה שלכם היא דרך איש מקצוע. הגישה לידע המלא של הזכויות דורשת התנהלות מול הרשויות, בצורה מסודרת, והיכולת והידע להתמודד עם כמות רבה מאוד של נתונים המשפיעים על הפרויקט שלכם כבר מן הרגע הראשון, דרך קבלת האישורים, ועד לקו הסיום.

זכויות בניה עבור בניית בניין דירות יכולות להשתנות מעיר לעיר, ואף משכונה לשכונה וממגרש למגרש, וזאת בהתאם למגוון רחב של אלמנטים, קרבת המגרש לדברים אחרים, ועוד. בשורה התחתונה, כדי לקבל את התמונה המלאה מומלץ לעבוד ישירות עם איש מקצוע מומחה בתחום.